Il risarcimento del danno da occupazione abusiva di immobile

A cura di: Avv. Romolo Fondi – https://www.studiolegalefondi.it/

Un’ipotesi particolare di contenzioso in materia locatizia, di stretta attualità, è quella che si verifica allorché uno o più soggetti occupino abusivamente un immobile, costringendo il proprietario ad azionare un procedimento giudiziario volto ad ottenere la liberazione del bene ed il risarcimento
del danno derivante dalla abusiva occupazione.

Orbene in tal caso, non essendoci alla base del rapporto un contratto di locazione, sarà necessario per il proprietario far ricorso ex art. 447 bis c.p.c. al Tribunale competente ove si trova l’immobile, al fine di ottenerne la liberazione, proponendo contestualmente domanda di risarcimento del danno subito.

Con particolare riguardo a tale specifica ipotesi, è bene tener presente come il danno derivante dall’occupazione di immobile non sussista in re ipsa, ovvero non discenda automaticamente, ma sia soggetto al rispetto del principio dell’onere della prova di cui all’art. 2697 c.c., spettando dunque all’attore la dimostrazione dell’effettivo danno subito.

Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, al cui orientamento la maggioranza dei Tribunali di merito tende ad aderire, nel caso di danno da occupazione di immobile spetta all’attore dimostrare di aver subito una effettiva lesione del proprio patrimonio (sul punto, cfr. Cass. 15111/2013, secondo cui “il danno da occupazione abusiva di immobile non può ritenersi sussistente “in re ipsa” e coincidente con l’evento, che è viceversa un elemento del fatto produttivo del danno, ma, ai sensi degli artt. 1223 e
2056 cod. civ., trattasi pur sempre di un danno-conseguenza, sicché il danneggiato che ne chieda in giudizio il risarcimento è tenuto a provare di aver subito un’effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l’occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito, che può al riguardo avvalersi di presunzioni gravi, precise e concordanti”; sul punto, v. anche la successiva Cass. 16670/2016, la quale –sebbene faccia in proposito riferimento al danno cd. “in re ipsa”– riconosce, a pag. 4 della motivazione, l’esistenza di una sostanziale identità di impostazione rispetto alla già citata Cass. 15111/2013, atteso che la fattispecie dell’occupazione abusiva di immobile determina, in ogni caso, la sola presunzione di danno “iuris tanutm” a favore del soggetto che chiede il risarcimento.

Trattandosi infatti di danno presunto, esso non è inidoneo ad esimere la parte attrice dalla rigorosa allegazione e prova dei fatti costitutivi della domanda giudiziale, che restano in ogni caso distinti ed “ulteriori” rispetto a quelli relativi alla domanda giudiziale volta al rilascio del bene occupato.
L’interpretazione adottata dalla maggioranza delle decisioni di merito trova conferma in Cass. 15898/2016, secondo cui “nella ipotesi di occupazione sine titulo di un cespite immobiliare altrui, il danno subito dal proprietario per l’indisponibilità del medesimo può definirsi in re ipsa, purché inteso in senso descrittivo, cioè di normale inerenza del pregiudizio all’impossibilità stessa di disporre del bene, senza comunque far venir meno l’onere per l’attore quanto meno di allegare, e anche di provare, con
l’ausilio delle presunzioni, il fatto da cui discende il lamentato pregiudizio, ossia che se egli avesse immediatamente recuperato la disponibilità dell’immobile, l’avrebbe subito impiegato per finalità produttive, quali il suo godimento diretto o la sua locazione”).

Ne deriva come sia onere del proprietario del bene. dimostrare, attraverso qualsiasi mezzo istruttorio, la sussistenza di un danno derivante dall’indisponibilità del bene e la sua quantificazione economica,
ad esempio allegando eventuali perdite concrete di chances conseguenti alla locazione del bene, il venir meno di possibilità di alienazione a terzi etc.

Qualora viceversa manchi la prova del concreto pregiudizio subito dall’altrui occupazione, il rischio è di veder rigettata la domanda di risarcimento del danno, con conseguente doppio danno economico per
il proprietario; si consiglia pertanto in tali casi di affidarsi a professionisti legali esperti del settore al fine di pianificare con cura i passaggi e valutare adeguatamente le strategie processuali da intraprendere.

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