La responsabilità da infiltrazioni d’acqua derivanti dal lastrico solare ad uso esclusivo

A cura di: Avv. Romolo Fondi –https://www.studiolegalefondi.it/

Tribunale di Civitavecchia, sentenza n. 989/2018.

La tematica dei danni conseguenti alle infiltrazioni d’acqua provenienti da lastrico solare ad uso esclusivo sono una tematica che spesso interessa i Tribunali, in quanto tali episodi costituiscono fonte di continui contenziosi tra Condomini.

Per lastrico solare si intende la superficie dell’edificio avente anche la funzione di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari, fatta eccezione di quelle opere dotate di autonoma consistenza destinate ad utilizzo esclusivo del proprietario.

Qualora venga a causarsi un danno derivante dal difetto di manutenzione straordinaria del lastrico solare (es. difetto di impermeabilizzazione per rottura del rivestimento) od ordinaria ( es. occlusione delle canale di scolo con ristagno d’acqua), il proprietario sarà chiamato a rispondere dei danni cagionati alle unità immobiliari sottostanti, potendosi liberare dalla responsabilità soltanto ove dimostri l’esistenza di un caso fortuito nella produzione del danno, ovvero il concorso di colpa del danneggiato o di un terzo.

Con riferimento a tali cause di esclusione della responsabilità, si pensi all’ipotesi di infiltrazioni accadute durante l’esecuzione di lavori di ristrutturazione dell’immobile, nel qual caso sarà possibile per il proprietario invocare la responsabilità della ditta appaltatrice dei lavori ove il danno derivi dal mancato utilizzo delle cautele necessarie a prevenire la perdita d’acqua; ovvero l’ipotesi di concorso di colpa del danneggiato, il che si verifica ad esempio quando l’immobile sottostante, regolarmente accatastato come magazzino ma adibito senza le prescritte autorizzazioni a civile abitazione, subisca dei danni derivanti fenomeni di umidità provenienti dal lastrico solare, i quali non si sarebbero prodotti in caso di mantenimento dell’originaria destinazione d’uso dei locali, qualora si superino i limiti della tollerabilità previsti per l’uso originariamente previsto.

Qualora infine l’origine del danno, da accertarsi in caso di contenzioso a mezzo di specifica perizia da parte di consulente tecnico nominato dal Tribunale, accerti l’origine del danno in una parte comune dell’edificio, quali ad es. le colonne di scarico ovvero gli impianti condominiali, vi sarà una responsabilità concorrente del Condominio nel risarcimento del danno, secondo le regole stabilite dal Codice Civile.

Si riporta sul punto una recente sentenza del locale Tribunale di Civitavecchia in un caso simile affrontato “In diritto il Tribunale reputa che la fattispecie di danni da infiltrazioni si può ascrivere alternativamente nell’ipotesi generale dei danni in custodia regolata dall’articolo 2051 del codice civile o in quella specifica disciplinata articolo 2053 del codice civile (sul rapporto di genere a specie tra 2051 e 2053 cc v. Cass.19975-05; Cass.4737-01; Cass. 2682-87), sussistendo quest’ultima solo quando i danni, riguardanti anche la disgregazione di piccole parti dell’edificio, derivino dagli elementi strutturali -anche non accessori- dell’edificio o di altra costruzione (Cassazione 11053-08; per Cassazione 1666 del 2005 sussiste il 2053 nell’ipotesi di rottura dei tubi degli impianti; per cassazione 23939-09 sussiste l’articolo 2053 allorché i danni derivino da una grata connessa posta sul marciapiede al servizio dell’edificio). Entrambe danno luogo ad una ipotesi di responsabilità oggettiva, essendo sufficiente per l’applicazione delle relative norme la prova del rapporto causale tra la cosa – che nel caso dell’art. 2053 cc sia eventualmente oggetto di “rovina”- e l’evento lesivo. Dunque, sussiste una presunzione “iuris tantum” di responsabilità, con la conseguenza che in tali ipotesi per il danneggiato è sufficiente provare il mero nesso causale, rimanendo egli esonerato dalla dimostrazione della colpa del danneggiante, fatta salva, però, la prova per quest’ultimo del caso fortuito, cui è parificato il fatto del terzo e la colpa del danneggiato”.

Nel caso siate coinvolti in episodi riguardanti infiltrazioni d’acqua all’interno di un condominio di edifici, il consiglio è quello di valutare attentamente la propria posizione per evitare di venire condannati oltre al risarcimento del danno anche al rimborso delle spese legali ed accessorie sostenute dal soggetto danneggiato.

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